Proceso de compra de una vivienda

El hecho de adquirir la primera vivienda o cambiar la que tenemos por una nueva son decisiones que todos tomamos en algún momento de nuestra vida, y el momento en que la encuentras es uno de los más importantes y emocionantes de nuestra vida. Puntualizo también que es uno de los momentos de mayor alegría para el agente inmobiliario que consigue encontrar la vivienda para sus clientes.
Pero bien después de encontrarla siempre llega el momento de empezar con la burocracia y sus en ocasiones tediosos trámites, que en el caso de contar con la ayuda de profesionales no tienen porque preocuparse, aún así me gustaría explicarselo para que sepan todo el proceso, impuestos y pasos a dar para comprar su vivienda.


Vamos a detallaros lo que desde nuestra experiencia serían los mejores pasos a dar :

  • Conoce tu presupuesto. Para comenzar con ésta emocionante aventura lo primero que tenemos que plantearnos es el presupuesto máximo que podemos destinar a la compra de la soñada vivienda. En caso de que tengamos que solicitar préstamo hipotecario, habría que buscar y calcular la cuota mensual a pagar intentando encontrar la más adecuada a la economía de cada uno, y desde ivercasa recomendamos no destinar más de un 35- 40% de tus ingresos netos al proceso de compra. No obstante además de éste cálculo hay que tener en cuenta el posible dinero que tengamos ahorrado.
  • Elegir la forma de pago. Una vez tengamos claro el presupuesto a destinar podemos pasar a la siguiente fase de nuestra aventura que será la de elegir la forma de pago más adecuada, y para elegir dispones de una pequeña variedad que os enumeramos:

    • El pago al contado, esto supone el desembolso total del precio pactado que normalmente se entregara al vendedor en el momento de la firma de compra, normalmente mediante cheque bancario a favor del vendedor.
    • El préstamo hipotecario, en este caso se trata de un producto bancario que permite recibir una cantidad de dinero destinada a la compra de vivienda. Todos los préstamos hipotecarios tienen como garantía específica la propia vivienda que se financia, pero han de saber que adicionalmente a lo anterior, también se responde del préstamo con los bienes presentes y futuros del deudor. También hay que tener en cuenta los plazos que variarán en función de la edad del comprador y otras circunstancias. Normalmente los bancos ofrecen hasta el 80% del valor del inmueble, el 20% restante debe de proceder de los ahorros del comprador.
    • La subrogación hipotecaria, la cual consiste en el cambio de titularidad de la hipoteca, situándose el nuevo deudor o propietario de la vivienda con los mismo derechos y obligaciones que el anterior. Es aconsejable que el banco propietario de la hipoteca nos acepte la subrogación con anterioridad a la compra por lo que tendrás que solicitarlo en la misma entidad que el vendedor mantenga la hipoteca de la vivienda que vas a adquirir. La subrogación tienen la ventaja de ahorro de costes fiscales respecto a la constitución de una hipoteca nueva, pero tiene el inconveniente que el importe, condiciones económicas y plazos de devolución de la hipoteca ya se encuentran fijados y pueden no adaptarse a tus necesidades. En este caso hay que exponer a la entidad financiera acreedora tus necesidades para negociar una ampliación del importe del préstamo, o para modificar las condiciones económicas, o bien para aumentar los plazos de devolución. En el momento de formalizar la escritura de compra con subrogación, se instrumentará lo que se denomina una escritura de novación del préstamo en la que figurarán recogidas las modificaciones al préstamo hipotecario original que se hayan pactado con el banco.
Llegados a éste punto lo mejor es hablar con tu banco y valorar y negociar los plazos que más les interesa para devolver el préstamo, que como bien sabemos a mayor plazo la cuota mensual será mas ajustada, pero claro a la larga la cantidad de los intereses aumentará considerablemente. Para no andar como locos de un banco a otro preguntando se pueden usar los diversos simuladores que se encuentran en numerosas web, y que, os pueden orientar bastante, o bien también puedes pedir un estudio en tu sucursal. Pero claro aconsejamos que antes de decidirte por una en concreto, antes hayas estudiado ofertas de las diferentes entidades bancarias, para que podáis valorar la que más se ajusta a vuestros intereses económicos así como los productos vinculaedos que en algunos casos solicitan las entidades ( nómina, seguros, domiciliaciones...) para que te puedan aplicar condiciones más ventajosas.

  • Busca y encuentra tu vivienda soñada. Llegados a éste punto y sabiendo ya nuestro presupuesto disponible, ya si podemos comenzar a buscar nuestra vivienda. Ahora bien debemos de tener claro lo que buscamos, puede ser nueva, de segunda mano, de VPO, piso, casa.. Pues para ayudarles un poco os explicamos un poco las características y ventajas de cada una:

      • Vivienda nueva: Son las viviendas de nueva construcción que aún no han sido transmitidas a terceros desde su construcción, que también denominamos viviendas de primera transmisión. Su tributación a la hora de comprar será normalmente con el 10%  de IVA.
      • Viviendas de segunda mano: Se trata de las viviendas que ya han sido transmitidas en algún momento a terceros. Lo más normal es que sean viviendas que ya han sido habitadas, por lo que habrá que observar bien el estado en que se encuentren y las posibles reformas que haya que realizar en ellas en caso necesario. También hay que tener en cuenta que se pueden encontrar viviendas que pese a ser de segunda mano se pueden encontrar en perfecto estado ya reformadas e incluso algunas que no hayan sido habitadas aún. En estos casos su tributación será normalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Juridicos Documentados (AJD)
ITP en Andalucía
Para la transmisión de inmuebles con carácter general


Si se trata de garages:


Para la transmisión de bienes muebles: 4% con carácter general.
Para la transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000 euros cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años: 3,5 % de carga impositaria.

      • VPO: Éstas viviendas son las que disponen de un precio más asequible al existente en el mercado y que son destinadas a la población que tienen mayores dificultades para poder acceder a una vivienda. Éstas viviendas cuentan con diversas ventajas económicas y fiscales, pero para poder acceder a ellas se deben de reunir una serie de requisitos personales y/o económicos. También suelen conllevar obligaciones y limitaciones que conviene que conozcas. 
Una vez decidido el tipo de inmueble que vamos a adquirir, nos toca localizar la zona donde deseamos buscar y encontrar nuestra vivienda, que será también un apartado determinante en la toma de la decisión. En  función de las necesidades de cada uno, será necesario conocer los servicios que te ofrece la zona y los que necesitas así como centros médicos, colegios, comercios, supermercados, conexión de transporte público, parques, etc.

  •  Elige el vendedor. Una vez decidida la ubicación de vuestra futura vivienda y el presupuesto, ya es momento de ir en busca de ésta. Ahora comienza la parte en la que decides que tipo de vendedor eliges, siempre teniendo en cuenta que negociaciones se realizarán y facilidades a la hora de comprar la vivienda. Desde ivercasa siempre aconsejamos que cuenten con la ayuda y asesoramiento de la inmobiliaria y les explicamos el porque:
    • El agente inmobiliario te acompañará asesorará y te aconsejará durante todo el proceso de compra, así como realizar la búsqueda exhaustiva de la vivienda con las características y con el presupuesto que le indiquéis, y también resolviendo todas las inquietudes técnicas, financieras y legales que le surjan y como no, haciendo una gestión integral en toda la transacción inmobiliaria para que no tengan que realizar semejante quebradero de cabeza y poder seguir con un ritmo de vida normal. 
    • No obstante, también cabe destacar aparte de las anteriores características de contar con un buen agente inmobiliario, es que se luchará siempre por salvaguardar los intereses de los clientes, entrando en tediosas negociaciones hasta llegar al acuerdo que más se ajuste y conseguir así vuestra vivienda soñada.
  • Visita la vivienda e inspecciona la comunidad. Una vez encontrada la vivienda que se ajusta a lo que buscáis, es momento de visitarla, un momento importante en el que tendrás que prestar atención a todos los detalles e inspeccionar bien. También es momento de preguntar todas las dudas que surjan a su agente para que quede todo claro. Durante la visita es conveniente tomar notas y llevar un metro para poder hacer comprobaciones. Lo más importante en que se deben de fijar es en la distribución de las habitaciones, orientación de la vivienda, ventilación de los baños y cocina, cerramientos que tenga, el estado de la instalación eléctrica, pintura, negocios cercanos, los ruidos.. 
  • Haz una oferta. Una vez que tengáis ya decidido la vivienda que queréis es momento de hacer una oferta. Dependiendo de la comunidad autónoma los potenciales compradores solicitan descuentos que oscilan entre el 10% y el 20%  del precio inicial de venta, aunque bien es cierto que últimamente la tendencia es que el margen de descuento sea prácticamente testimonial. A continuación les indicaremos el procedimiento a seguir aunque como se indicó anteriormente la ventaja de contar con un buen agente te ahorraría todo lo que se detalla a continuación.
    • Acude al registro de la propiedad. Una vez tengas claro la vivienda por la vais a optar, es importante conocer los datos inscritos relativos al inmueble, que se deberán de ajustar a lo que has visitado, ya que la realidad física puede ser diferente a la descripción registral, así como comprobar la titularidad y las cargas que pueda tener el inmueble para así no tener sorpresas de última hora. Para conocer todo ésto se debe acudir al registro de la propiedad en el que esté inscrita la vivienda y solicitar una nota simple. 
    • Confirmar que le preautorizan la hipoteca. Aunque es complicado que el banco se pronuncie sobre la concesión de la hipoteca sin contar con toda la información, procura en lo posible no adelantar dinero hasta que te confirmen la viabilidad del crédito hipotecario solicitado. 
    • Inspecciona nuevamente la vivienda. Siempre es aconsejable realizar una segunda visita a la propiedad seleccionada para poder responder las posibles dudas surgidas y confirmar que se trata efectivamente de nuestro futuro hogar y a ser posible realizarla con una segunda persona de confianza para poder tener una segunda opinión más objetiva.
  • Firma del contrato de arras. Éste documento es el primer paso para la compra de la vivienda y es de la misma importancia que las escrituras de la vivienda, ya que trata de salvaguardar los derechos tanto del comprador como también del vendedor. Cuando se realiza la firma del contrato de arras se suele adelantar al vendedor hasta un 10% del precio de la vivienda. Han de tener en cuenta que al suscribir el contrato de arras asumen unos derechos de entrega de la vivienda pero también unas obligaciones, cuya no observancia en última instancia podrían conllevar a la perdida del dinero entregado. Por ello es importante entre otras cosas que la fecha tope para formalizar la compraventa que se ha de indicar en el contrato de arras sea realista ( en torno a 30 días a contar desde la fecha de firma del contrato de arras) ya que si tienes que solicitar el préstamo hipotecario el banco tendrá que realizar unos trámites previos ( tasar la vivienda, solicitar autorización interna..) que se demoran unos días.
  • Firma de la escritura. En éste trámite el vendedor y el comprador declaran ante notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales de la venta. El comprador, de forma general, tiene el derecho a escoger el notario. Además, en el acto de la firma el notario comprueba la capacidad y legitimación de ambas partes. En la escritura además de lo anterior debe figurar la descripción de la vivienda, sus estado de cargas, el precio pactado, la forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos. 
Se debe de comprobar:
    • Certificado energético. Éste título evalúa lo eficaz que es un  inmueble en cuanto al consumo energético y es imprescindible presentarlo en la firma de las escrituras para que el notario apruebe la operación de compraventa. Debe figurar incluido en la escritura de compra.
    • Justificante de pago del último IBI.
    • Certificado de la comunidad de propietarios.
    • Copia del seguro decenal, en su caso.
  • Gastos de tramitación e impuestos. En la mayoría de las ocasiones los compradores obvian los gastos derivados de la compra de la vivienda y se trata de un desembolso importante ya que al precio de la vivienda hay que sumar entre un 10% y un 12% del precio de compra dependiendo de los diversos factores explicados anteriormente y también de la comunidad autónoma donde se realice.


    • Aparte de los mencionados anteriormente del 10% de IVA en caso de vivienda de primera transmisión y del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en caso de viviendas de segunda mano también hay que añadir los siguientes gastos:
      • Plusvalia municipal, también denominado impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. se trata de un impuesto directo, establecido por los ayuntamientos quienes se encargan de su gestión. En todo caso, salvo pacto en contrario que habrá que figurar en la escritura, éste impuesto deberá ser abonado por el vendedor.
      • Gastos notariales. Son los honorarios de la Notaría derivados de la confección de la escritura de compra venta. Normalmente se pacta  según ley que la matriz corre a cuenta del vendedor y la copia a cargo del comprador.
      • Gastos de inscripción en el registro de la propiedad. Es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos.
      • Han de tener en cuenta que en caso de solicitar financiación mediante préstamo hipotecario deberán de sumar a lo anterior los gastos e impuestos necesarios para la constitución del mismo, cuyas cantidades muy aproximadas te habrá de facilitar la propia entidad financiera. Estos gastos son: honorarios de notaría por la preparación de la escritura de hipoteca, inscripción en el registro de la propiedad, fiscales (impuesto de actos jurídicos documentados por la constitución de hipoteca) y honorarios de la gestoría encargada de tramitar los documentos o si bien puedes evitar la gestoría haciéndolo usted mismo.
      • Por último se ha de contemplar si concurren o no otro tipo de gastos o productos vinculados con la hipoteca, tales como seguro del hogar, seguro de vida, comisiones de apertura del préstamo.
Pues éste es rasgos generales todo el proceso a realizar en la compra de una vivienda y que volvemos a recalcar, siempre es mucho mejor contar con la ayuda de buenos profesionales que le harán todo éste proceso mucho más llevadero, cómodo y rápido.

Imágenes: Pixabay
Fuentes: Junta de Andalucía, Rankia, iAbogado, aliseda.





Almuerzo festividad del Corpus

El pasado día 30 de Mayo Inmobiliarias de Granada organizó un almuerzo dónde nos reunimos muchos de los compañeros que pertenecemos a ésta plataforma, con motivo de la festividad del Corpus.
Éstos actos que realiza la asociación son muy interesantes y productivos, porque sirven para que nos conozcamos un poco más todos los compañeros y así poder realizar mejor nuestro trabajo que es el de poder encontrar las viviendas que buscan nuestros clientes y el de vender también las propiedades de éstos.
Os dejamos un pequeño resumen de lo que fue el evento dónde podrán ver muchas caras conocidas.




Errores en la compraventa de viviendas que no debes cometer

En la compraventa de vivienda, hay aspectos que no son lo que parecen, y en muchas ocasiones van unidos al desconocimiento.
Descubre los errores más comunes que debes evitar tanto si vas a comprar como si quieres vender una vivienda.

 Error 1: El precio de los pisos nunca baja

El más básico de los errores de compraventa es el de pensar que el precio de la vivienda no puede bajar, cuando la realidad es que sí. Ya se ha visto durante la crisis con descensos de hasta un 50 % en algunos casos.



Error 2: El precio bajará aún más

También puede pasar lo contrario. Ante un anuncio, un posible comprador puede pensar: «Bajará».

Lo cierto es que depende. Por ello, antes de tomar la decisión de esperar, es aconsejable analizar la zona en la que está ubicada la vivienda, porque puede que sea una en la que el precio haya rozado su umbral de bajada por falta de oferta e incremento de demanda, y esto supone perder la oportunidad de tener esa casa. La mayoría de las veces ocurre en zonas céntricas de ciudades donde la oferta es escasa, hay mucho interés y el precio del piso sale al mercado a un precio razonable.



Error 3: Lo podemos pagar

Antes se podía pensar que el banco prestaría lo que se necesitase y que la tasación se ajustaría al valor de la compra, pero las cosas han cambiado y ahora las tasaciones se mueven a la baja.

Factores como la edad, la antigüedad en la empresa, un escaso nivel de ahorro o posibles cargas familiares, pueden hacer que el banco no preste el dinero que se necesita. La tasación es posible que no se acerque al precio de la venta y la operación se vaya al traste, uno de los peores errores en la compraventa.

Error 4: Poner un precio elevado y luego bajarlo

Otro mito extendido. La sobrevaloración ahuyenta a los interesados que surgen en los primeros meses y, si la vivienda pasar demasiado tiempo en el mercado, se puede «quemar».
El precio debe ser el justo, con una correcta valoración de la vivienda.

Error 5: Momento ideal para la compraventa de la vivienda

Dicen los expertos que no hay momentos mejores o peores, pues siempre hay compradores que buscan durante todo el año. En este sentido, centrar la venta en verano o en primavera puede cerrar la puerta a posibles demandantes.







Error 6: Las ofertas de compra

Ante alguna oferta, mejor hablar con el comprador y ver cuáles son sus inquietudes. Se puede descartar un comprador porque, a priori, la oferta que ha presentado no se ajusta a las expectativas del vendedor, pero hablando con él, se puede llegar a un acuerdo. La negociación es importante para no cometer errores en la compraventa.

Error 7: El interior es lo importante

Tan importante es el exterior de la casa como el interior. Muchos vendedores solo cuidan el interior de sus viviendas a la hora de ponerlos a la venta cuando en realidad el exterior también es vital, ya que es la primera impresión que tendrá el posible comprador.

Créditos:


FUENTE: FOTOCASA
IMÁGENES: PIXABAY

Los beneficios de la MLS

Todo aquel que quiera vender su casa quiere que sea de forma rápida y al mejor precio, pues bien ésto es algo que se pude conseguir siempre que se cuente con un buen profesional que le ofrezca las mejores garantías en cuanto a la venta con un buen plan de marketing, estudio de mercado y asesoramiento previo al comprador. Una forma de conseguir éstas metas u objetivos es a través de un método que ya muchos conocen pero que otros tantos desconocen y se trata de las MLS (Multiple Listing Servicie ó Servicio de Contratación Múltiple) en el cual los inmobiliarios de una zona se unen en beneficio de sus clientes en una agrupación efectiva de venta inmobiliaria.
Éste sistema no es nada nuevo, lleva funcionando más de 100 en años en EEUU y también en otros países como Canadá, México, Francia, Italia, y que en España está funcionando desde el año 1999.

¿En que consiste?

Una visión general de las exclusivas compartidas o multiexclusiva compartida consiste en compartir inmuebles en exclusiva con las demás agencias asociadas dando así una mayor difusión, con un mayor compromiso e incluso haciendo una inversión considerable en el inmueble que de otro modo no se haría.
A continuación enumeramos los diferentes beneficios de las MLS.

1. MEJOR SERVICIO A PROPIETARIOS

Es la mejor manera de vender una propiedad al mejor precio en el menor tiempo posible.

El cliente se asegura de que la agencia inmobiliaria va a poner todos los esfuerzos en la venta de su casa.
Es la mejor forma para que el agente inmobiliario que capta una propiedad colabore con otras agencias y así poder vender con mayor rapidez dicha propiedad gracias a la colaboración.

A continuación le enumeramos los porqués el propietario se beneficia de este sistema de venta: 
  • Multiplica sus posibilidades de venta, con un mayor número de potenciales compradores que conocen su oferta gracias al aporte de la cartera de clientes que se tiene en conjunto de las inmobiliarias asociadas.
  • Dispone de un mayor número de agentes que buscan compradores para su propiedad.
  • Recibe estadísticas reales de venta en la zona e informes de actividad sobre su vivienda.
  • Se invierte más y mejores recursos en la promoción y publicidad de su propiedad.
  • Recibe la máxima dedicación por parte de su asesor, quien negocia por él y defiende sólo sus intereses.
  • Obtiene una máxima difusión publicitaria de su vivienda a través de los principales portales inmobiliarios y a través de las propias inmobiliarias.
  • Además, se mejora la información, ofreciendo al propietario datos de gran interés para su venta como por ejemplo:
    1.  La existencia de posibles compradores interesados en su propiedad, registrados por las agencias que colaboran en la zona, debidamente cualificados, con capacidad financiera y con demandas activas que corresponden con la vivienda en venta.
    2. Datos del precio medio de viviendas similares que se han vendido recientemente,
    3. El plazo medio que tarda una vivienda en venderse en la zona, en función de sus precios de oferta.
    4. El número de visitas necesarias hasta que se vende una vivienda.
    5. El incremento o disminución del precio inicial de oferta con respecto al de venta.…

2. MEJOR SERVICIO A COMPRADORES

Quien busca una vivienda, dispone de la mayor oferta inmobiliaria del mercado, con inmuebles valorados profesionalmente, ajustados a la realidad del mercado.

Las propiedades que integran el MLS mantienen las mismas características, condiciones y precios, independientemente de la empresa con la que se trabaje, lo que favorece la homogenización del mercado inmobiliario.

El comprador tendrá su propio agente que defienda sus intereses. Y el trabajo del agente del comprador consiste en  asesorar al cliente, con el objetivo de conseguir que obtenga el mejor de los rendimientos de un proceso de compra, con garantías reflejadas por escrito.

Trabajar en exclusiva para el comprador, supone ser su asesor personal y exclusivo, que va a hacer una serie de acciones específicas, que solo se pueden ofrecer a alguien que a cambio entrega su fidelidad.
El trabajo del inmobiliario ya no es el de mediar entre comprador y vendedor, haciendo equilibrios entre los intereses encontrados de las dos partes. Ahora, el asesor representa y defiende sólo los intereses de una parte.

De forma resumida, el comprador:
  • Dispone de una Mayor oferta de Inmuebles.
  • Puede realizar la Búsqueda de manera centralizada, más rápida y cómoda, con el asesoramiento profesional de un agente.
  • Trabaja con un único precio de la propiedad, que está valorado a precios reales de mercado.
  • Percibe transparencia en la información.

3. MEJOR VERACIDAD DE INFORMACIÓN

Disponer de la mayor información del mercado inmobiliario de la zona, supone una gran ventaja frente a otras fuentes de información que no cuentan con esos datos contrastados y verificados por profesionales.

Saber lo que se vende y lo que no, a qué precios, en qué plazos y en qué condiciones, constituye una información de valor que, utilizada correctamente, convierte al colectivo inmobiliario en la voz cualificada en su entorno.

Lejos de estadísticas macro y de fuentes de información variada, los datos que manejan las inmobiliarias son datos reales del mercado inmobiliario, no estimaciones ni ponderaciones, fruto de manejar datos sin contrastar ni veraces de oferta, como en el caso de los portales inmobiliarios.

Conocer a detalle el mercado, ofrecer un servicio de calidad, contrastado y medible, así como ofrecer informes que otorguen transparencia informativa a la labor de las inmobiliarias, debe suponer una mejora en la imagen que tienen los consumidores en el radio de acción de las inmobiliarias participantes.

4. MEJORA EN LA FORMA DE TRABAJO DE LAS INMOBILIARIAS

Tener una cartera de propiedades más reducida y cualificada, para poder destinar más tiempo a cada propietario con el que se haya manifestado un compromiso mutuo, ofrecerle más servicios y de mayor calidad, para alcanzar sus objetivos, es ya una gran ventaja.

De igual manera, al comprador se le dedica mayor atención y se le pueden prestar servicios de asesoramiento más avanzados.

También supone una gran ventaja, el hecho de colaborar y tener reuniones de trabajo e informales, para estrechar relaciones entre comerciales y gerentes de las inmobiliarias colaboradoras, lo que dota de mayor confianza al acuerdo y enriquece personalmente a sus integrantes.

Colaborar requiere de unos requisitos, que fortalecen las relaciones entre los profesionales: compromiso, esfuerzo, generosidad y cooperación.

Participar en una MLS no debería ser sólo compartir los datos de inmuebles en exclusiva.

El fruto de la colaboración se recoge en forma de:

  • Estadísticas completas del mercado inmobiliario, mejorando el conocimiento del mercado inmobiliario local, mediante la información agregada de precios de viviendas en venta y vendidas.
  • Reducción del plazo del proceso de compraventa.
  • Estabilidad porque cuando no se capta se puede vender la oferta del resto y al contrario.
  • Economías de escala, al negociar con mayor peso y representar a un mayor volumen de negocio.
  • Mayor formación.
  • Mayor confianza de los clientes.
  • Procedimientos y sistemas que mejoran el marketing.
  • Mayor dedicación a clientes más cualificados.
La MLS es una herramienta para facilitar todo eso en un mundo en el que la tecnología lo facilita todo, pero debe entenderse, asumirse e incorporarse a la ética y la forma de trabajo de cada inmobiliaria.

FOTOGRAFIAS: Pixabay

En qué casos te librarás de pagar el IRPF por vender una casa

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los jubilados podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros.

Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.  

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda:

En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (2 de julio para el IRPF de 2017). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: 

Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: 

Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva. 

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

Toda persona que venda con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal, salvo que venda con pérdidas, tal y como estableció el Tribunal Constitucional hace ya un año. Actualmente la modificación del impuesto está en tramitación parlamentaria. También se van a cambiar los coeficientes máximos que después pueden aplicar los ayuntamientos.

No obstante, el Tribunal Supremo tiene sobre la mesa 55 recursos de casación planteados contra el impuesto de plusvalía municipal y 44 de ellos se centran en la misma preocupación por parte de los contribuyentes: si es posible anular las liquidaciones de este impuesto cuando se ha vendido un inmueble y se ha ganado dinero en la operación. El fundamento que se utiliza es que los artículos declarados inconstitucionales por el Constitucional y expulsados del ordenamiento no pueden aplicarse en ningún caso. Ni aunque exista incremento de valor.

Fuente: idealista  Autor: @pmartinez-almeida

Consejos para vender tu vivienda

Vender un inmueble no es tan sencillo como colgar un anuncio y esperar que lluevan las ofertas, según estadísticas, un comprador antes de decidirse y comprar, visita de media unos 12 inmuebles. Por ello, se hace necesario unos consejos para vender la casa siguiendo ciertas pautas si queremos tener éxito en la venta de nuestra casa. Recientemente, diversos medios de comunicación daban la noticia de la mejora en el mercado inmobiliario que estaba aconteciendo en el país. En cuanto a la compraventa de inmuebles, mucho han cambiado las cosas con respecto a unos años atrás. La noticia despuntaba a primera hora de la mañana: el tiempo medio necesario para vender un inmueble en España se sitúa en estos momentos en 3 meses. Esta nueva, dada por los medios, podía pasar desapercibida para muchos, pero no para los que están pensando en estos momentos en vender su casa. Si nos fijamos en el año 2015, la media de tiempo necesario para vender una casa se situaba en 10 meses, 3 veces más que lo actual. Y si nos remontamos a 2013, se necesitaban unos 19 meses de media para vender una vivienda en nuestro país. Según los datos que te estamos mostrando, es un momento muy oportuno si estás pensando en vender tu casa o piso. Así que si en estos momentos estás pensando en poner a la venta tu vivienda, hemos preparado una lista de consejos para vender la casa en menos tiempo y a mejor precio.

Empieza a preparar todo lo antes posible 




En el mismo momento en que decides poner tu casa a la venta sería un buen momento para empezar a prepararla para la venta. Lo ideal sería dar un margen de entre 3 y 6 meses para preparar la vivienda, ponerla al día, hacer las reparaciones que sean necesarias y ordenarla. Es importante despejar tu casa. Evita el exceso de muebles, libros, cuadros o cajas, ya que distraerán la atención del posible comprador, y además quitará luz y hará parecer más pequeñas las habitaciones. También será necesario intentar que la casa tenga un olor agradable, unos tonos de pintura correctos y que la vivienda esté ventilada. Intenta tener todos los detalles controlados, como las toallas bien dobladas en el baño, una cesta de fruta en la cocina, cristales limpios,… Algo muy importante para facilitar la venta será despersonalizar la vivienda. La decoración que has elegido para tu hogar seguramente no le guste a todo el mundo, así que sería importante eliminar todo lo que sea muy personal y pueda generar un rechazo en el comprador. Por ejemplo, quitar las fotos sería fundamental, ya que el comprador no quiere entrar al hogar de otra persona. Normalmente cuanto más limpia y minimalista, mejor para la venta. Ojo con los armarios, muy posiblemente los potenciales compradores que visiten tu casa querrán ver cómo son los armarios por dentro. Si los mantienes bien ordenados, será un punto a favor. Lo ideal sería que dieras un paseo por la casa con tu agente inmobiliario, así él te podrá orientar sobre qué cosas pueden ser atrayentes para el cliente y que cosas provocarían el efecto contrario.

Busca ayuda profesional






 En Ivercasa sabemos que la ayuda de un buen profesional es imprescindible para lograr vender tu vivienda en poco tiempo y al precio correcto. Es importante que tengas a un buen agente inmobiliario, ya que éste puede darte información sobre casas similares en tu zona, las tendencias que hay en los precios y también puede asesorarte sobre qué hacer para mostrar bien tu vivienda. Comparte con tu agente tus previsiones de tiempo para vender y déjate asesorar por él en cuanto al precio del inmueble, ya que éste conoce el mercado, y la venta de una vivienda debe tener un precio adecuado para lograr el objetivo que perseguimos. Solicita a tu agente que te recomiende la mejor estrategia para preparar tu propiedad para la venta, de forma que luzcan adecuadamente todas las características que queremos destacar. Un buen agente también te ayudará a optimizar la presencia en internet de tu propiedad, y aprovechará adecuadamente este medio para darla a conocer a posibles compradores. También podrás pedir a tu agente inmobiliario que te explique su plan de marketing. Es decir, que te comente qué medidas piensa llevar a cabo para vender tu casa. Un buen agente inmobiliario te informará regularmente de los esfuerzos que se están realizando en marketing y sus resultados. En Ivercasa contamos con el agente inmobiliario que necesitas, por lo que si quieres vender con éxito tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

  • ¿Que hacer si me proponen exclusiva?
Desde Ivercasa aconsejamos a todos nuestros clientes que pierdan el miedo a la exclusiva, y más en la forma en que la ofertamos, puesto que es un gran método de venta con grandes resultados. ¿Y porque?, se preguntaran, pues porque de este modo los agentes tienen un compromiso mayor con el cliente, se esforzarán aún más en conseguir los objetivos marcados y un tiempo establecido, porque es una forma de dar confianza al agente y demostrar que realmente está interesado en vender su vivienda y venderla bien.

Arregla los desperfectos




 Algunos desperfectos pueden echar para atrás al posible comprador de tu vivienda. Por lo que es recomendable decidir, junto a tu agente, las mejoras a realizar. Aunque en un principio, arreglar estos desperfectos puede parecer un gasto y una pérdida de beneficios, el retorno de la inversión por una reforma puede ser muy alto. Es muy probable que por 1.000 euros invertidos en arreglar desperfectos, la casa se pueda vender hasta en 5.000 euros más. Mediante varios estudios se ha demostrado que el cliente valora los arreglos un 25% por encima de su coste real. También te aconsejamos que solicites facturas y lleves un registro de todo el dinero invertido en los arreglos. Esto podrás deducirlo de los impuestos sobre las ganancias de la venta. Estos son los 3 consejos generales más importantes que tienes que tener en cuenta a la hora de vender tu casa. Como siempre, puedes contactar con nosotros si tienes alguna duda y te aconsejaremos para que todo el proceso de venta de tu vivienda sea un éxito.

Hipotecas 0,0: las cuatro mejores ofertas sin vinculaciones ni comisiones

El seguro del hogar, el seguro de vida, un plan de pensiones... Estas son algunas de las vinculaciones que los bancos ‘invitan’ a contratar a los clientes para conseguir las mejores condiciones posibles de su hipoteca.

La inmensa mayoría de la oferta que tienen disponible los bancos incluye incentivos para contratar más productos con la entidad además del préstamo para la compra de vivienda, como por ejemplo una rebaja del tipo de interés.

Sin embargo, en el mercado sí que encontramos algunos ejemplos de hipotecas con unas vinculaciones muy limitadas, e incluso inexistentes. Todas ellas son variables, a un interés inferior al 1,6%, tienen un plazo de 30 años y no establecen comisiones de apertura ni cancelación, aunque algunas establecen un interés más alto en los primeros meses de vida del préstamo. Resumimos las principales características de cada una de ellas de la mano de idealista/hipotecas:

Hipoteca variable a 30 años de Coinc a 30 años
La filial de Bankinter compite en el mercado con un préstamo a 30 años sujeto a un interés del 0,99%+euríbor, lo que se traduce en una cuota de unos 321 euros mensuales para un importe de 100.000 euros. Su periodicidad de revisión es una vez al año, y no establece comisiones, no aplica un interés inicial más elevado en los primeros meses de la hipoteca y no establece vinculación alguna, ni tan siquiera la domiciliación de la nómina. Es la única del ranking que establece cero exigencias al cliente.

Hipoteca variable a 30 años de Openbank
La filial online de Santander tiene un préstamo muy similar al de Coinc: establece en su hipoteca variable a 30 años un tipo de interés del 0,99%+euríbor, lo que arroja una cuota mensual aproximada de 321 euros para un importe de 100.000 euros; tampoco tiene comisiones (ni fija un interés inicial más alto) y su revisión es anual. La principal diferencia es que Openbank sí establece como requisito la domiciliación de la nómina del cliente y tener en vigor el seguro de hogar de la vivienda, que es obligatorio.

Hipoteca variable a 30 años de Bankia
La entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri es otra de las más destacadas en esta comparativa. Ofrece un préstamo a un tipo de interés desde el principio del 1,2%+euríbor, lo que se traduce en una cuota mensual aproximada de 331 euros; por tanto, es unos 10 euros mensuales más cara que las dos anteriores. Al igual que en el caso de Openbank, Bankia pide al cliente que domicilie la nómina para poder conseguir este préstamo, mientras que en este caso la revisión es semestral.

Hipoteca variable a 30 años de Hipotecas.com
La última entidad que aparece en el ranking de las mejores hipotecas sin vinculaciones y condiciones es Hipotecas.com. Su préstamo variable a 30 años tiene como ventaja competitiva que financia hasta el 90% del precio de compra de la vivienda, aunque su principal inconveniente es que es algo más cara que las tres anteriores (unos 28 euros). Su tipo de interés es del 1,59%+euríbor, aunque en los primeros 12 meses de vida del préstamo el interés se eleva hasta el 2,25%.

Se revisa una vez cada seis meses y su principal diferencia con Openbank y Bankia es que no exige la nómina. Ahora bien, la entidad sí que establece una condición: contratar el seguro de hogar con la entidad durante el primer año.

Fuente: idealista.com



Inmobiliarias de Granada organizó la charla del destacado Agente Inmobiliario Sergi Verge, a la que pudimos asistir, sobre "El poder de la exclusiva".

El evento contó con la asistencia de más de 180 inmobiliarios de Granada, Málaga, Córdoba, Almería y con el apoyo de fotocasa.

Proceso de compra de una vivienda

El hecho de adquirir la primera vivienda o cambiar la que tenemos por una nueva son decisiones que todos tomamos en algún momento de nuestr...